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土地に相続税がかからないようにする方法があるのをご存じですか。実は土地の評価方法には「特例」といわれるものがあり、それをうまく活用することで土地にかかる相続税を限りなくゼロへ近づけることができるのです。
内容によっては評価が難しいケースもありますが、まずは基本的なところを説明します。これを理解したうえで専門家に相談すればメリットの大きい相続税の申告ができます。
土地の相続税がかからない場合とは
土地の相続税がかからない方法は、相続税の「特例を適用することでほぼゼロに近い評価にする」というところにポイントがあります。
相続財産として土地がある場合には、他の相続財産と同様に計算過程の一番初めの段階で「取得した財産」の中に含まれます。
つまり計算過程に含まれる前の財産評価の段階で、どの程度軽減できるかがポイントなのです。そこでまず、相続税の計算方法から土地の評価について解説します。
相続税の計算方法をおさらい
各人の課税価格の課税価格の計算をすることで、相続税が計算できます。
その計算式は次の通りです。
①相続または遺贈により取得した財産の価額＋みなし相続等により取得した財産の価額－非課税財産の価額＋相続時精算課税にかかる贈与財産の価額－債務及び葬式費用の額＝純資産価額
※純資産価額がマイナスの時はゼロ
②純資産価額＋相続開始前3年以内の贈与財産の価額＝各人の課税価格
※各人の課税価格は千円未満切捨て
③②で求めた各人の課税価格の合計＝課税価格の合計額
④③－基礎控除＝課税遺産総額
※基礎控除＝3,000万円＋600万円×法定相続人の数
⑤④×各法定相続人の法定相続分＝法定相続分に応ずる各法定相続人の取得金額
※千円未満切捨て
⑥⑤×税率＝算出税額（各法定相続人ごと）
⑦⑥の合計＝相続税の総額
相続税の基本的な計算方法は上記の通りです。
土地の評価が確定すれば、①の計算式で金額を当てはめて相続税の計算をします。
この計算過程からもわかるように、①以降で土地の評価が減額されるということはないのです。
土地の評価方法は税理士によって異なる
土地の評価が税理士により異なる理由のほとんどは、「相続税の申告に慣れていない」ということが言えます。
そもそも税理士試験の時に勉強していない人もいます。法人税や所得税は実務で身に着けることができますが、相続はそう頻繁に発生するわけではありません。
そのため、残念ながら経験不足な税理士がいることも否定できません。経験不足であるがゆえに、「知らない」ことが多いのです。
例えば次のような内容がその主な要因になります。
- ①現場を見に行かなかった
- ②路線価（倍率）が時価より高かった（過大評価）
- ③広大地や不整形地補正に気づかなかった（過大評価）
- ④都市計画道路予定地に気づかなかった（過大評価）
- ⑤税制改正ほか情報収集能力の不足
他にも要因がありますが主な要因はこの4つがあげられます。
特に①について最近はGoogleマップをはじめ、現地に行かなくてもその土地の状況を把握する方法が増えています。
本来であれば、現況を確認し測量を入れるような場合でもネットで検索して現況を確認したつもりになり、結果的に誤った評価をしてしまっているのです。
経験豊富な税理士の場合、例え自分の補助税理士に案件の実務を任せたとしてもそのようなミスを犯すことはありません。
⑤について、日ごろから相続税に触れている税理士は税制改正や適用事例などの情報収集に敏感です。情報源も税理士同士で共有しています。
税務署は、納税額が低い場合には指摘しますが多い多い場合には何も指摘はしません。そのため、納税者が「損」をしていても知ることができないのです。
土地の評価方法がポイント
土地の評価のポイントは、「いかに特例を適用するか」というところにあります。
相続税の節税対策は基本的に贈与しかないように、実際に相続税の申告を進めると税額控除に値するものしか、税金を低く抑える方法がありません。
その1つであり代表的なものが「小規模宅地の特例」です。
また税額控除を適用するには、仮に税額が「ゼロ」であっても申告書の提出が必要になります。
ここではこの2点について解説します。
小規模宅地の特例とは
「小規模宅地の特例」や「小宅」という通称で一般的に知られていますが、正式には「小規模宅地等についての相続税の課税価格の計算の特例」という相続税法の特例です。
この特例を適用することで、最大土地の評価額80%減額できます。
では詳しくその内容について解説します。この特例は次の3つに分類でき、それぞれその土地の使用方法により異なります。
またどの場合でも、この特例を受けるには「被相続人の戸籍謄本」、「遺言書の写し」または「遺産分割協議書」、「相続人全員の印鑑証明書」が必要です。
＜3種類の分類＞
①特定居住用宅地等（住んでいた）
特定居住用宅地等の限度面積は330㎡、減額割合は80%です。
「特定居住用宅地等」を適用するには、以下の３つの条件で上から順に判定が必要です。
- 利用条件（亡くなったとき）…亡くなった人もしくは亡くなった人と同じ生計の親族が住んでいた
- 取得者・・・亡くなった人が住んでいた土地と同じ生計の親族が住んでいた土地に分類
※亡くなった人が住んでいた土地・・・取得者が誰かがポイント。
適用するには「配偶者・同居親族・家なき子」のみ
「家なき子」とは、亡くなった人に「配偶者がいない・同居している法定相続人がいない」ことをはじめ、亡くなる3年前に配偶者や3親等以内の親族、特別の関係にある法人所有の家屋に居住していないこと、亡くなった人の家屋（この場合は相続財産）を過去に所有していないこと、のすべての要件をみたしている場合です。
この家なき子の定義は平成30年の税制改正でできた特例です。
※同じ生計の親族が住んでいた土地・・・取得者が「生計一親族」「亡くなった人の配偶者」のみ。
この場合の「配偶者」はこの土地に住んでいなくても適用可能。
- 継続要件（申告期限まで）…相続税の申告期限まで所有、居住し続けていること
もし、最近の「コロナウィルスによる申告期限の延長」を適用している場合は、もちろんこの延長している期限まで継続要件は適用されます。
つまり通常の申告期限よりも長くなっているので、継続要件も長くなります。
②特定事業用宅地等・特定同族会社事業用宅地等（事業をしていた）
特定事業用宅地等の限度面積は400㎡、減額割合は80%です。
③貸付事業用宅地等（貸していた）
貸付事業用宅地等の限度面積は200㎡、減額割合は50%です。
税額控除の適用には相続税の申告が必要
相続税の税額控除を適用するには、申告書の提出が必要です。ただし、次の条件に当てはまる場合には、提出の必要はありません。その判断のポイントは小規模宅地の特例を適用しなくても
- 課税価額の合計金額が基礎控除以下である
- 基礎控除額を超えていても適用の際に申告要件がない（死亡保険金の非課税額・退職手当金の非課税額など）
- その他の控除（贈与・未成年者・障害者・掃除相続・外国税額）
を適用して相続税がゼロ円なら相続税申告の必要はありません。
※相続税の申告が一人だけの場合は問題ありませんが、一般的に一人だけという状況は少ないかと思われます。
その場合、他の相続人が申告するとそれ以外の相続人も申告しなければならないケースもあります。
「自分は必要ない」と判断せず、難しい場合は専門家に相談することをおすすめします。
まとめ
土地に相続税がかからないようにする方法は、小規模宅地の特例を有効活用することで実現します。
もちろん、適用するにはさまざまな要件がありますが判断できない場合には専門家に相談するのも選択肢の１つです。
経験豊富な専門家に依頼し、本来納付すべき適正な税額の計算をしましょう。
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