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こんにちは。廣岡会計 河村でございます。
今回は「土地の価格」について記載します。
一物五価
一つのモノに一つの価格があるということは当たり前のことですが、
驚くことに、日本では一つの土地に五つもの異なる価格があります。
実勢価格（時価）に加えて、公示地価、基準地価、路線価、固定資産税評価額がそれです。
一つの土地に複数価格が存在するために、タイトルのように土地価格の見解に大きな差が出ることも珍しくありません。
では、なぜこのような状況になっており、何にどう活かすことができるのか、を考えてみたいと思います。
一つの土地のはずが…
なぜ「一物五価」という状況になっているのでしょうか。
これは、簡単に言うと日本の縦割り行政の産物です。
各省庁や自治体が、それぞれの目的に合う地価情報制度を作成・公開した事が原因ということです。
現在では、「五つの地価」の間にある程度関係があるように作られていますが、元は省庁・自治体間で連携が取られないまま、独自に作られてきた制度であるがゆえに、利用者から見れば極めてわかりにくいものでした。
実勢価格（時価）
実勢価格は、取引相場・時価であり、実際に土地が売買される時の価格です。
実際の取引価格を事前に正確に調べる事は難しいですが、ある程度の情報については、様々なマクロ情報から分析して推定したり、不動産業者から情報を得たり、不動産鑑定士に評価してもらったりなど様々な方法で知る事が出来ます。
ただし、この価格は売り手や買い手の個別事情により異常値が出ることもあります。例えば、買い手がどうしても手に入れたい土地の場合、価格が高くても売買が成立する場合などです。
国土交通省が、円滑に公平な不動産取引を薦める為に作成した「不動産の取引価格情報提供制度」を紹介しておきます。
これは、2015年3月時点で約200万件の「実際に行われた不動産取引価格の情報」を元に不動産価格情報を公開するものです。
国土交通省 土地総合情報システム：http://www.land.mlit.go.jp/webland/
公示地価
公示価格は、地価公示法に基づいて国土交通省が毎年1月1日現在の標準地（都市計画区域内の基準地。多くは中心地が選ばれます。）の正常地価を公表するものです。この地価は、もともと公共事業用地の取得価格算定の規準となるものですが、それが転じて、一般的な土地取引の一つの目安として活用されるようになっており、世界的に見ても珍しい制度になっています。
毎年3月に公表され、後述する路線価と固定資産税評価額の目安にも使われています。
ちなみに、平成２７年の公示地価で一番高価格な場所が「東京都中央区銀座４丁目２番４」で3,380万円/?です。
公示地価の発表は、新聞等にも載るので目にされた方も多いのではないでしょうか。
公示地価と後述の基準地価（都道府県地価調査）は、上記のサイトで一緒に調べる事が出来ます。
基準地価
基準地価は、都道府県地価調査とも言われ、都道府県が国土利用計画法施行令に基づき調査して公表する標準の地価です。
毎年7月1日時点の情報を10月に公表する事になっています。
公示地価との違いは、公示地価が都市計画区域内の土地に限定しているのに対し、都市計画区域外の土地も調査対象地として含んでいる点であり、公示地価よりも広い範囲が対象になっています。
これも土地取引の一つの目安になります。
路線価
路線価は、国税庁が毎年8月頃に公表する地価であり、相続税や贈与税を算定する為の基準となっています。
そのため、「相続税評価額」とも言われます。
路線価は、公示地価や実際の取引の動向や不動産鑑定士の意見などを元に算定されます。
土地の面積、形状、接している道路の本数などが地価に大きく影響します。
かつては、公示地価との整合性が取られていない事が大きな問題になっていましたが、現在は公示地価の80%ぐらいを目安に評価されるようになっています。
路線価を表した路線価図などは以下のサイトで参照出来ます。
参考：路線価図・評価倍率表（国税庁） http://www.rosenka.nta.go.jp/
固定資産税評価額
固定資産税評価額は、各市町村が固定資産税、不動産取得税、登録免許税などを課税する基準として定めるものです。これも路線価と同様に公示地価が基準となっており、こちらは公示地価の70%ぐらいが目安になります。
評価額は、基本的に3年毎に見直され、市町村の税務課で土地所有者等が閲覧出来ます。
どのように活かすか
地価動向をマクロで大雑把に知りたい場合は、公示地価を見ると良いのではないでしょうか。
但し、調査対象地点は都市計画区域内に限定されているので、基準地価に比べて情報の正確性には問題があります。
保有不動産の価格を判断したり、購入したい不動産の価格を判断する際には、路線価や基準地価を利用するのが良いと思います。
細かな土地の評価基準を見て、どのような土地が高く評価されるのかなども分かるので、ミクロで調べるのに適しています。
相続や贈与の際には、路線価を利用して相続税評価額を算出し、そこから税額を計算します。
税金の計算では、評価額の減額などがありますので、相続や贈与をお考えの方はお気軽にご相談いただけたら幸いです。
一つの土地に複数の価格があることに賛否両論あるかと思いますが、今現在はこういう状況であるため、その違いを上手く活用できるといいかもしれませんね。
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