【注意！居住用賃貸建物には消費税の仕入税額控除が使えません】

こんにちは、みそら税理士法人の酒井でございます。

今回は居住用賃貸建物の消費税の仕入税額控除についてお話しさせていただきます。

【注意！居住用賃貸建物には消費税の仕入税額控除が使えません】

「不動産を買えば、消費税は戻ってくるんでしょ？」
…実は、そうとも限りません。

特に「居住用の賃貸物件」として使う建物については、消費税の”仕入税額控除”ができないというルールがあります。

これを知らずに数千万円単位で損をしてしまう不動産オーナー様も少なくありません。

仕入税額控除とは？

まず前提として、「仕入税額控除（しいれぜいがくこうじょ）」とは…

売上に対して納める消費税から、仕入や経費で支払った消費税を引ける制度

たとえば

　　・商品を100万円（税抜）で仕入れ → 10万円の消費税を支払う

　　・商品を150万円（税抜）で販売 → 15万円の消費税を預かる

　→ このとき、差額の「5万円」だけ納税すればOK、という仕組みです。

また、支払う消費税が預かる消費税より多ければ【還付】されるケースもあります。

・商品を150万円（税抜）で仕入れ → 15万円の消費税を支払う

・商品を100万円（税抜）で販売 → 10万円の消費税を預かる

→ このとき、差額の「5万円」は消費税を支払いすぎているため【還付】されます。

なぜ居住用賃貸建物は仕入税額控除できない？

その理由は、居住用賃貸収入が「非課税売上」だからです。

　　・ポイント
非課税売上に対応する支出については、仕入税額控除が認められない

つまり

　　・居住用アパートを建てる（建築費に消費税が含まれている）→ 家賃収入は非課税なので、その建築費に含まれる消費税は控除できません。

【まとめ】

居住用賃貸建物から得られる収入は非課税売上なので、この収入に対応する支出は原則として仕入税額控除できません。

つまり居住用の建物取得時の消費税は戻ってこない可能性が高いです。また、事業用（課税）・居住用（非課税）が混在する場合は、課税売上割合や用途の按分による計算が必要になってきます。したがって建物などの不動産を取得前・取得後は税理士への相談を！

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